“Marokko staat letterlijk en figuurlijk in de stijgers, dat is zeker”

#ilovemarokko

Waar je ook komt, in elke stad in Marokko waar je doorheen gaat, zie je de karakteristieke rode muren met grijze randen opgetrokken worden. Er wordt letterlijk overal gebouwd. Voor Said el Kabir, eigenaar van naarmaroc.nl, des te meer een reden om de Marokkaanse vastgoedbranche onder de loep te nemen. Welke factoren liggen ten grondslag aan de groei van deze markt?

Ooit was het de droom van de 1e generatie. Een eigen woning in Marokko en dan het liefst in de grote stad. Een woning zo groot dat elk kind tijdens zijn verblijf in Marokko zijn eigen ruimte heeft. “Koul wahid tabaka djalou” (elk zijn verdieping) heeft menig ouder uitgesproken. En niet te vergeten: twee grote garages waar makkelijk vier voertuigen in kunnen. Het is veel ouders niet gelukt deze droom te realiseren.

“Velen hebben in elk geval een onderkomen waar ze zelf terecht kunnen en dat is een prestatie op zich, die veel offers van ze heeft gevraagd. De meeste 1e generatie Marokkanen kwamen immers van het platteland en met hun zuur verdiende geld in Europa (waar ze jaren voor hebben gezwoegd en geploeterd) werd eerst een stukje grond gekocht in de grote stad. Tanger, Tétouan, Al Hoceima en Nador zijn steden waar onze ouders na hun gang naar Europa neerstreken. Hier resideren hedendaags dan ook de meeste Europese Marokkanen.”

Bloed, Zweet en Tranen

“Na wat administratieve rompslomp hier en daar werd  al snel werd de eerste Lajour (Marokkaanse bakstenen) aangevoerd. Het op afstand sturen van een bouwproject valt in de praktijk niet mee.
De uitdaging lag hem dan vooral in het vinden van een betrouwbare aannemer. Lukte dit, dan kon de bouw al gauw beginnen. Velen hebben hier problemen mee gehad. Ze hadden te maken met werknemers die materiaal stalen en de prijs van bouwmaterialen kunstmatig ophoogden. Het inschakelen van familieleden was vaak ook geen succes omdat er op den duur een wederdienst werd verlangd. Hoe langer deze wederdienst uitbleef des te meer frictie er ontstond en dat ging ten koste van de familiebanden.”

“De financiële lasten die de bouw van een huis met zich meebracht was immens. Dit in combinatie met de zorg voor een groot gezin maakte deze last bijna ondragelijk. Toch kregen velen dit met geduld voor elkaar. Een prestatie waarvan je je kan afvragen of de huidige generatie (onder de zelfde omstandigheden) dit zou kunnen evenaren.”

Waar men in Nederland bij een tweede huis al snel denkt aan Frankrijk, Spanje of Italië neigen veel 2e en 3e generatie Marokkanen toch naar het land van hun ouders.
“Dat komt omdat Marokko namelijk zo veelzijdig is als het maar kan. Je kunt er een strandvakantie doorbrengen, je kunt er de wildernis intrekken en voor een mix van culturen ben je ook aan het goede adres. Moderniteit en traditie wisselen elkaar af op elke hoek af en de diversiteit in de keuken mag er ook zijn. Voor ieder wat wils dus! Los van de opgesomde voordelen van het land zelf, is het natuurlijk de behoefte van het hebben van een eigen ruimte. Een plek waar je met je gezin terecht kunt en waar je met niemand rekening hoeft te houden, hoeveel je ook van je naasten houdt.”

#ilovemarokko

icon-play Marokkaanse bouwvakkers aan het werk

Het verkennen van de markt

“Bouwprojecten zijn er in overvloed in Marokko. Ook het aanbod van bestaande woning is groot. Waar je moet beginnen met je zoektocht is vaak toch een complexere aangelegenheid. Op het internet zal je in de Nederlandse taal een beperkt aanbod vinden. Een Marokkaanse funda.nl is er niet. Er zijn wat initiatieven op gang gekomen om een actueel en overzichtelijk aanbod op de Marokkaanse vastgoedmarkt te presenteren. Met mijn website ben ik momenteel bezig de actuele vastgoedprojecten en het particuliere aanbod in kaart te brengen. Het aanbod is gescreend op prijs, kwaliteit en verhouding.

De Marokkaanse vastgoed markt presenteert zich voornamelijk in Frans en Spaans. Arabisch is opkomend. Bovendien hebben nog weinig project ontwikkelaars de weg naar het internet gevonden. De kleine projectontwikkelaars wenden zich naar het traditionele verkoopmodel waarbij hun vastgoed via een Marokkaanse makelaar op de markt wordt gebracht. De middel en grote ontwikkelaars maken gebruik van billboards en voor informatie kun je terecht ‘bureau de vente’ op locatie. Dit is het kantoor waar je voor alle verkoop informatie over het project terecht kunt.”

#ilovemarokko

 De nieuwe Tanger City Mall in aanbouw

“De Marokkaanse vastgoedmarkt heeft zich in het afgelopen decennium sterk ontwikkeld. Deze ontwikkeling loopt in grote lijnen parallel aan de economische ontwikkeling van het land. Neem bijvoorbeeld de vastgoed ontwikkeling in de noordelijke regio en in het bijzonder de steden Tanger en Tétouan. De opkomst van de mechanische en toeristische industrie heeft deze ontwikkeling een boost gegeven.”

“Een andere factor is de toegang van financiële producten, wat is ingegeven door de grote Marokkaanse banken. De voorwaarden voor het verkrijgen van een lening zijn versoepeld.

Dit in combinatie met de verstrekking van subsidies voor sociale woningbouw (dus het op de markt komen van betaalbare woningen) heeft niet alleen de vraag, maar ook het aanbod doen toenemen. Grote project ontwikkelaars speelden hierop in (bijvoorbeeld Adoha). Je kon al een appartement kopen voor 250000 MAD. Ook ontwikkelaars in de andere segmenten schakelden een tandje bij. Voor elk budget werd er iets ontwikkeld; van de meeste simpele optrekjes tot decadente residenties.”

Keerzijde

“De Marokkaanse vastgoedmarkt werd al snel een interessant voor speculanten en malafide ontwikkelaars. Je kon immers al instappen voor het project af was en de prijzen waren betaalbaar. Veel mensen, waaronder Marokkanen uit Europa, zijn hier de boot ingegaan. En dan bedoel ik niet de boot naar Marokko! Projecten hadden vertraging en werden in het ergste geval helemaal niet opgeleverd. Kwaliteit van de woningen viel tegen. Veel ontwikkelaars gebruikten namelijk goedkope materialen om de kosten te drukken en de prijzen rezen de pan uit door speculatie. Allemaal redenen die er voor hebben gezorgd dat potentiële kopers hun koop uitstelden, omdat het niet meer te betalen was of door het gebrek aan vertrouwen. De afgelopen jaren is de vraag naar vastgoed daarom ook flink afgenomen en er ontstond een overschot aan woningen.”

Kansen op de vastgoed markt

“Door de afname van de vraag naar vastgoed en de bouw die onverminderd doorgaat heeft er een correctie plaatsgevonden in aanschafprijs van een gemiddelde woning in Marokko. De prijzen liggen nu gemiddeld 10 tot 20 % lager dan in de hoogtij dagen en dat biedt weer kansen om in te stappen. Met het oog op de toenemende stroom toeristen aan bijvoorbeeld de Middellandse zeekust, maar ook zeker de van Marokko, is de koop van een vakantieappartement als investering het overwegen waard. De sociale woningbouw voldoet tegenwoordig aan strengere eisen en is in combinatie met de prijs zeker haalbaar. Verhuur in de grote steden aan expats of studenten wordt ook lucratief. Zeker omdat de wetgeving de positie van de verhuurder heeft versterkt en bij niet betalen van huur het recht aan de zijde van de verhuurder staat. Eén ding is zeker, Marokko staat letterlijk en figuurlijk in de stijgers.

We moeten de laatste ontwikkelingen nog afwachten, maar wanneer het islamitisch bankieren in Marokko zijn intrede vindt zal dit extra financiële mogelijkheden bieden. Ook voor de Marokkanen uit Europa die een lang gekoesterde wens in vervulling willen laten gaan, die net als hun ouders een eigen huis, een plek onder de zon willen.”

icon-link Hou de website van Said in de gaten voor een actueel aanbod van vastgoed in Marokko.

icon-instagram Said el Kabir